Kentsel Dönüşümde Dikkat Edilmesi Gereken 5 Temel Unsur

İnşaat Yapım Aşaması

Türkiye’de deprem gerçeğiyle yaşarken, özellikle büyük şehirlerdeki yapı stokunun önemli bir kısmı artık ekonomik ve yapısal ömrünü tamamlamış durumda. Bu nedenle kentsel dönüşüm, sadece bir yenileme değil; can ve mal güvenliği için z

orunlu bir süreç haline gelmiştir.

Ancak sürecin doğru ve sağlıklı ilerlemesi, birçok teknik, hukuki ve finansal detaya dikkat edilmesini gerektirir. Aksi halde hem maddi hem de zamansal kayıplar yaşanabilir.

Aşağıda, bir gayrimenkul sahibi olarak kentsel dönüşüme girmeden önce mutlaka göz önünde bulundurmanız gereken 5 temel konu başlığını bulabilirsiniz:

1. Bina Risk Durumu ve Yasal Sürecin Başlatılması

Kentsel dönüşüm süreci, binanızın riskli yapı olarak tespit edilmesiyle başlar. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlarca yapılmalıdır. Yetkisiz firmalardan alınan raporların yasal geçerliliği yoktur.

Risk tespit raporunun olumlu (yani “riskli yapı” kararıyla sonuçlanan) olması durumunda süreç resmi olarak başlar ve maliklerin çoğunluğuyla devam eder.

2. Müteahhit Seçimi ve Sözleşme Güvencesi

Dönüşüm sürecinde en kritik adımlardan biri, doğru müteahhit firma ile çalışmaktır. Sadece sunulan kat oranlarına değil, firmanın tamamladığı projelere, teknik yeterliliğine, mali gücüne ve referanslarına dikkat edilmelidir.

Yapılacak sözleşme noter onaylı, detaylı ve uzman bir avukat tarafından incelenmiş olmalıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim tarihi, cezai şartlar, arsa payı oranları ve ortak alanların dağılımı gibi detaylar açıkça yer almalıdır.

3. Tapu ve Mülkiyet Yapısının Hazırlanması

Dönüşüm süreci başlamadan önce, mülkünüzün tapusal durumunu kontrol ettirmeniz gerekir. Hisseli tapular, miras anlaşmazlıkları, ipotekler veya intifa hakları süreci ciddi anlamda uzatabilir. Özellikle hissedar sayısının fazla olduğu yapılarda profesyonel bir tapu danışmanlığı alınması faydalı olacaktır.

Kat mülkiyetine geçmiş yapılar, dönüşüm sürecinde daha hızlı ilerler ve yeni yapı tamamlandıktan sonra mülkiyet haklarının devri konusunda avantaj sağlar.

4. İmar Planı ve Ek Kat Hakkı İncelemesi

Belediyenizin mevcut imar planlarında sunduğu avantajları önceden bilmek, dönüşümden elde edilecek toplam faydayı artırabilir. Bazı bölgelerde "artı 1 kat hakkı" gibi teşvikler uygulanmaktadır. Bu haklar, müteahhit firmaların maliyetlerini azaltarak daha yüksek teklif vermelerini sağlayabilir.

Bu nedenle mevcut yapılaşma koşulları, TAKS-KAKS değerleri ve varsa plan değişikliği süreçleri konusunda bilgi sahibi olunmalıdır.

5. Malikler Arası İletişim ve Oybirliği Yönetimi

Kentsel dönüşüm süreçleri genellikle zaman alır ve ortak alanların paylaşımı, bağımsız bölüm dağılımı gibi konularda görüş ayrılıkları çıkabilir. Kanunen %2/3 çoğunluk yeterli olsa da, sürecin sağlıklı ilerlemesi için kat maliklerinin büyük bölümünün sürece katılması gerekir.

Bu nedenle şeffaf, bilgilendirici ve güvene dayalı bir iletişim ortamı kurulmalıdır. Gerektiğinde profesyonel bir arabulucu ya da temsilci desteği alınması, olası anlaşmazlıkları önleyecektir.

Sonuç

Kentsel dönüşüm yalnızca bir bina yenileme süreci değil, aynı zamanda uzun vadeli bir yatırım, güvenlik ve değer kazanımı projesidir. Bu sürece girerken hukuki, teknik ve mali tüm detayları titizlikle yönetmek gerekir. Profesyonel danışmanlık almak, yalnızca zaman kazandırmaz; aynı zamanda olası riskleri minimize eder.

Eğer siz de mülkünüz için bu süreci değerlendiriyorsanız, ilk adımda tarafsız ve veriye dayalı bir değerlendirme almanız sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından büyük önem taşır.